工程维护方案工程维护方案工程维保是****小区物业管理的重要内容。物业在九年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的工程维护经验，我们将最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为用户营造一个安全、健康、文明的居家场所。8.1房屋及公用设施维修养护8.1.1工作内容和目标序号工作内容和目标备注公共部位1每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人2每天巡视楼内公共部位门窗，关闭到位，保持玻璃...

　　工程维保是****小区物业管理的重要内容。物业在九年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的工程维护经验，我们将最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为用户营造一个安全、健康、文明的居家场所。8.1房屋及公用设施维修养护8.1.1工作内容和目标序号工作内容和目标备注公共部位1每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人2每天巡视楼内公共部位门窗，关闭到位，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常声响，因管理不到位造成门窗损坏，应立即按原有标准赔偿安装3楼内墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损4每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次)，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理5每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好6每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损7每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用服务与品质同步18儿童游乐园、室外健身设施等每日巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)9对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常供水系统1每天二次检查泵房设备，发现故障，及时排除，确保小区日常生活供水2每年二次对供水处理系统全面维护保养公共照明1及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99％以上2景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99％以上3公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常消防系统1消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常2消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好3每天检查火警功能、报警功能是否正常4每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换5每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查6每月检查一次灭火器材，临近失效立即更新或充压避雷设施1每年综合检查一次小区避雷设施，18层以上楼宇每半年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准，达到使用要求弱电系统1楼宇对讲系统(可视)不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲(可视)功能正常，语音(图像)清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。服务与品质同步22周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号3监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行．，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常电子巡更1根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常升降系统1保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完电梯好，轿厢整洁2委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理3电梯发生一般故障的，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助水景1每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属量施，损坏部(动力)位及时修复，保证其正常运行2重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常8.1.2服务措施（1）在日常管理过程，我们重点在于“以防为主”，****小区是一新建小区，发生住宅外墙或建筑物发生危险的机率是非常小的，但为防患于未然，在日常的管理中，我们会加强对建筑物的安全检查，具体为：1）定期检查建筑物是否存在隐患服务与品质同步3（如墙体开裂、顶棚开裂、上下水及暖气管道跑冒滴漏、电气线路老化、用电设备超负荷、影响建筑结构的装修改造、地砖不防滑等）。如是在保修期内出现质量缺陷，应协助业主向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应及时到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以维修。2）避雷设施做到按照要求进行定期检测，如建筑物的防雷设施存在缺陷或隐患，应当立即修复。3）建筑消防系统设施设备定期检测、保持完好有效。4）对于高耸的搭建物（如广告牌、雨棚、脚手架、机电设备和临时线路等物件），尤其是临时搭建设施应有良好的固定防风措施。杜绝上述物品的倒坍、压人及触电事故的发生。5）及时清理屋顶上的杂物，保持雨水管的畅通，以免屋顶积水。（2）若确实发生住宅外墙或建筑物危险，影响他人安全时，首先安抚业主及周边群众不要惊慌失措，巡逻保安人员应立即通知物业服务中心，由物业服务中心通知相关部门做好紧急措施。1）项目经理亲临现场进行急救指挥，同时作好业主的安抚工作。2）物业服务中心立即通知相关急救部门，如医疗中心120，及相关主管部门。3）保安主管安排保安员对事故现场进行封锁，维持现场秩序，避免事故的扩大。服务与品质同步44）工程主管组织工程人员进行事故问

　　的调查，分析找明原因，最终找到解决办法，最后记录备案。若是涉及结构安全的质量缺陷，立即向当地建设行政主管部门报告，。8.1.3管理组织架构小区设置集中的工程服务部，实施24小时报修

　　，当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。（1）人员配置小区配工程主管1人，电梯工、弱电、强电和给排水各1人。共5人。（2）作息时间及量化的工作时间工程部的工作要求岗位上24小时都有人在。工作人员每周工作6天，采取调休方式安排一天休息。工程部员工每天的工作时间是8小时，8小时之外有2种方式保证工作需要：1）实行值班制：工程部水电工轮流参加值班，值班人员为3人，其中至少有1名员工是持有高压电工进网证，其它人员持证上岗。2）正常的倒班制度：在一些比较特殊的情况下，员工实行24小时倒班制度。工程部根据工作需要安排调休，但前提是不影响工作。在一般情况下，实行定岗定责，提倡员工一专多能，成为复合型人才。在特殊情况下，各班可以进行调整，这样可以最大限度发挥人员的工作效率，但要注意每个人的实际能力，对一些不太熟悉的岗位，要先培训，服务与品质同步5后逐渐上岗.8.1.4服务计划（1）房屋本体养护计划序养护项名称计划完成情况计划完成时间养备注号目护标准1内墙面涂料每年检修1次,每日查1每年1月份完成日查问次题及时处理涂料每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上2外墙面条砖每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上马赛克每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上清洗每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上涂料每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上3楼梯大理石每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上4非机动涂料每年检修1次,日查1次每年5月份完成同上车房5门厅涂料每年检修1次,日查1次每年5月份完成同上6供电设每年检修1次,日查1次每年3-4月份完成同上施7供水设每年检修1次,日查1次每年6月份完成同上施8其他设每年检修1次,日查1次每年7月份完成同上施9消防系每年检修2次,日查1次每年3-4,9-10月完同上统成10智能系每年检修2次,日查1次每年3-4,9-10月完同上统成11电梯每月检修1次,日查1次每月30日前完成同上合计单位：负责人：年月日服务与品质同步6（2）房屋公用设施日常养护计划序号项目计划完成情况计划完成时间备注1机电设备及每年检修1次,日查1次每年3月份完成日查问题场所（地）及时处理2消防每年检修2次,日查1次每年4、10月份完成同上3空调每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上4电梯每月检修1次,日查1次每月30日前完成同上5供电设备每年检修1次,日查1次每年12月份完成同上6供水设备每年检修1次,日查1次每年10月份完成同上7智能监控每年检修1次,日查1次每年7月份完成同上8通讯系统每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上9区内道路每年检修1次,日查1次每年1月份完成同上10路灯每年检修2次,日查1次每年2、8月份完成同上11沟、渠、池、每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上井12园林绿化系每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上统13上下水主管每年检修2次,日查1次每年4、10月完成同上道14指示牌每年检修1次,日查1次每年10月完成同上15公共场所每年检修1次,日查1次每年12月份完成同上16其它单位：负责人：年月日8.1.5作业规程与标准总体要求做到三无，房屋无破损，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：（1）房屋日常维修养护计划及实施方案1）定期检查房屋及共用设施，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥使用功能。2）制定房屋及设施设备的使用管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设服务与品质同步7施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。3）做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。4）大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。5）制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据小区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。6）建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。7）质量保修期的监督管理，在验收时将从维护小区业主的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。房屋及配套设施日常维护及实施计划序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果1房屋①局部受损平时每月巡①由于使用不①有关房①安全，使当造成结构较承重②施工质量原因造查一次，但在轻受损由工程屋修缮标用正常。及抗成的结构问题入住装修阶部或委托专业准。②功能完公司实施。震结段需每天巡②有关工好。②如因施工质构部视，发现问量原因造成结程施工技位题，立即处理构问题，应提术

　　。请开发单位处或维修。理。2外墙①外墙面大理石干每月检查一由工程部按有①有关房无脱落、破面空挂、破损。次，发现问关修缮规程实屋修缮标损、无渗②外墙面局部渗题，及时维施。准。水，整洁统漏。③外墙面大面②外墙面修。一。积渗漏。修缮作业④玻璃幕墙破损规程。服务与品质同步83公①隔热层破损。日常巡查，每由工程部按相①有关房①无积水，共②防水层破损造成屋修缮标无渗漏。屋半年维护一关作业规程实②隔热层面屋面渗漏。次，发现问施维修。准。完好无损。③避雷设施脱焊、②相关修题，及时维③避雷设断裂。缮作业规修。施效果良④屋面积水。程。好。4公共①公用墙面、地面每日对该区日常维修由工①相应建①整洁、无的维修改造。通道、域检查一次；程部负责筑部分修缺损。②公共通道、门厅门厅、每半年对公缮技术规②表面完的墙、天花维护。共地面维护楼梯程。好无变形，③楼梯间墙面、窗一次，补换损间、门②房屋修窗户无渗户、扶手、踏步的坏或空鼓墙窗、锁维护。缮标准。水。面、地砖。序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果①美观完①接口及砂眼漏给、排水维护好。上、下水。每月巡查一由工程部按修缮标准。②上、下5水主②管道堵塞、破次，发现问题有关规程实房屋维修标水通畅。管道裂。及时解决。施。准。③无渗③固定码松脱。漏。①水池、每月对水池、委托具有相水箱正常水箱进行检水池、水池、水箱的维关资质企业水池、水箱清使用。6查，发现问水箱修养护。进行维护、洗相关标准。②水质无题，及时处清洗。二次污理。染。服务与品质同步9①每周检查①正常安①用房出现脏乱一次用房，发全使用。差环境现象。现问题，及时设施由工程部按②各项设②不能满足正常处理。相应维修保7设备维修保养规施、设备使用。②每月检查养规程。用房程实施。完好。③各项设施、设一次设施、设③整洁、备缺损。备。安全。（2）公共设施日常维修计划及实施方案1）建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。2）将小区所有设施进行分类，建立验收、登记、建档、等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设施养护计划提供数据和资料。3）根据行业标准制定设施管理保养计划，做好管理保养工作。4）建立设施日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到100％，并进行回访，回访记录健全。5）制定设施安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。6）制定设施维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行服务与品质同步10值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人7）做好设施事故的防范和处理，根据小区设施情况，编制切实可行的设施事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。公共设施日常维修计划及实施方案序定期维修号类别项目计划方案标准设施效果1）进住装修期及中高层、高1）由工程督查路面层施工期杜绝车辆挤压人行加强装修督1）减少不必要道及道牙，严查，严禁中高1）屋村道路的路面受污损禁在路面上拌层施工车辆进使用管理规和破坏；入区内道路；定；2）使局部损坏区内制砼或砂架污2）翻新工作由2）路面施工严重路面通过1道路染路面。工程技术部门质量标准；翻新延长寿命，人行道2）每年对局部损坏严重，修自行组织专业3）人行道铺从而使整个道补多次的路维修工或委托设技术标路保持均衡使面、道牙、人有关施工单位准。用功能。行道板进行翻实施。缓路径新。道路灯1）实施良好的庭院灯1）灯杆每年维1）由工程技术1）线路无老室灯具外观；护一次；部门按相关作化；外2）照明系统正高杆灯2）每月清洁灯业规程维护；2）照明设施2照常有效启用；具一次；2）对于破损灯清洁完好；明投光灯3）照明设施线）每季检修线）灯具施工其他照路完好率达路一遍进行更换。技术标准。明灯99%以上维护工程。服务与品质同步11雨水口1)化粪池每半1）化粪池清沟雨水井年清理一次;理作业规1）化粪池内无渠2)井盖板每年污水井由工程技术部程；沉积物，出口畅池刷一次漆,防化粪池门专业维修工2）井盖刷防顺；3井止锈蚀；阀门井按作业规程实锈漆作业规2）井盖正常使3）每季清理井弱电井施维修。程；用，密合；内杂物一次；强电井3）井内无沉3）流水通畅。4）每年全面维积物。修完善一次。浇灌系1）每年对浇灌园林1）保证各项系统系统进行一次由工程技术部1）设施设备统正常运行；雕塑小检修，每日巡门专业维修工4保养作业规2）确保绿化标绿地品、水查一次；按作业规程实程；示牌完成率池2）定期对标示施维修。100%花池牌进行维护1）有关建筑1）各类公共场1）每月定期巡公共会所部分按修缮所能正常有效查房屋及配套由工程技术部质量标准；使用；设施是否正按相关作业规52）有关电2）场所内设施、常，程和施工规范气、机械、设备等能发挥场所幼儿园2）每月定期出实施。设备维护标正常运转，环境质检报告准。设施完好。1）每年对车场1）停车场地面地面停侧局部道牙损均衡，有效发挥车场坏多次修补进1）由工程技术1）砼路面施功用；行更新一次；部组织实施或工质量标2）使局部损坏停车2）对因施工质委托相关施工准；6严重通过翻新场量问题造成的单位；2）停车场地延长其使用寿局部沉陷损2）维护费用逐面施工技术地下停命；坏，5年翻新一年递增10%。标准。车场3）场地平整，次，翻新量应无积水。控制在5‰。1）消防栓及水排水管泵接合器每半消防年油漆一次；1）开启灵1）正常有效使设施由工程技术部活；用；7及排室外消2）消防栓每半组织实施。2）不渗漏。2）外观完好。水管防栓年排一次水，网检修一次。水泵结合器服务与品质同步121）保证供配电供配1）防尘、2）正常使用；1）每日巡查，由工程技术部8电系配电房防湿、3）防2）保证并超过每年检修一次组织实施统鼠，设备正常使用年限。91）每月清洁标志一次；2）每1）由工程技术标识牌半年对标志安住宅区标1）标志清洁美公用部负责实施；放基础稳固情识、警示牌观；标志2）每15年更况进行检查维制作安装及2）安放稳固；设施换一次。护；3）每半年管理规定。3）标示清晰警示牌对标识进行维护一次。1）每年全面维护一遍；垃圾转1）挡土墙维2）每季度检查1）设施安全正其他运站用由工程技术部护标准；挡土墙顶排水常使用；10公共三合一按相关作业规2）围栏维护沟通畅情况；2）美观完好。设施垃圾集程实施。标准。3）每季度检查中站一次泄水孔疏通情况。8.1.6应急预案（1）主供水管爆裂的处置立即关闭相关联的主供水管上的闸阀，如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制大量泄水，则应关停相应的水泵房，立即通知物业服务部及工程主管，工程部主管联络供水公司进行抢修，物业服务部负责通知相关的用水单位和业主关于停水的情况，在设备维护员或工程主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管。供水公司修好所爆部位水管后应由水电维修员开水试运行，看有无漏水或松动现象；确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。（2）水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理作业规程》处置（3）水泵房发生水浸时的处置服务与品质同步131）、发生进水情况后，立即关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；2）、堵住漏水源；3）、如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水；4）、漏水源堵住后，应立即排水；5）、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如有干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线）确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求，开机试运行。7）如无异常情况出现则可以投入正常运行。（4）电梯事故应急处理1）当火灾发生时①电梯维修工打开迫降开关，将消防电梯全部降落至基站②消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯。③关闭各层防火门，防止火向其他楼层延烧。2）当发生地震时轻微的地震对电梯破坏不大，震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨，有一部分导线可能切断，某些元件可能误动作。①工程主管尽快将电梯控制在安全楼层，把乘客引导到安全的地方。②运行时发生地震，应驶向最近的一层地面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用。③当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经电梯维修工严格检查、修复、确定后方可使用；④如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，各项安全装置将自动起保护作用，会制停轿厢的；服务与品质同步14⑤当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。3）当电梯进水时①底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；②当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。③电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。4）消防事故应急处理①当消防主机出现殿堂情况如（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。②当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或“1211”灭火器扑灭，视情况确定是否报火警电线机电设备设施与智能化系统管理从物业管理的角度看,小区机电设备、智能化设备管理是为保证小区附属配套的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作.它包括从小区设计建造时设备的规划、购置、安装，到接管后设备的使用、维护、维修、改造、更新直至报废的整个寿命周期进行的实物及其技术的管理；8.2.1机电设备设施管理（1）工作内容1）对现有设备进行科学的管理与维修，使房屋建筑达到使用经济、舒适及安全的要求。2）充分利用计算机技术实现小区机电设备综合信息管理。3）充分挖掘和利用现有设备的潜力。服务与品质同步154）对现有设备更新和技术改造。5）避免环境污染，高效地发挥小区为生产和生活服务的作用。6）做好设备管理与维修人员的培训工作。（2）服务措施在机电设备设施管理的过程中我们将贯彻实行“三好”、“四会”和操作的“五项纪律”等措施。1）“三好”的原则①管好设备：操作者应负责保管好自己使用的设备，未经领导同意，不准其他人操作。②用好设备：严格贯彻操作维护规程，杜绝不文明的操作。③修好设备：设备操作工人要配合维修工人修理设备，及时排除设备故障，按计划维修设备。2）“四会”的要求①会使用：操作者应先学习设备操作维护规程，熟悉设备性能、结构、传动原理，正确使用设备。②会维护：学习和执行设备维护、润滑规定，上班加油，下班清扫，经常保持设备清洁、完好。③会检查：了解自己所用设备的结构、性能及易损零件部位，熟悉日常检查的项目、标准和方法，并能按规定要求进行日常点检。④会排除故障：熟悉所用设备特点，懂得拆装注意事项及鉴别设备正常与异常现象。会作一般的调整和简单故障的排除，自己不能解决的问题要及时报告，并协同维修人员进行排除。服务与品质同步163）设备操作的“五项纪律”①实行定人定机，遵守安全操作规程。②经常保持设备整洁，按规定加油，保证合理润滑。③遵守交接班制度。④管好工具、附件，不得遗失。⑤发现异常应立即停车检查，自己不能处理的问题应及时通知有关人员检查处理。（3）管理组织架构小区设置集中的工程服务部，实施24小时值班，当班人员负责全小区机电运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，作为小区联络各种支持和资源，完成小区正常运行或应急状态下的协调功能，本部门设置3名维护人员。操作人员岗位责任制度机电设备运行管理质量的关键是建立和贯彻完善的设备运行

　　。生产设备运行管理制度主要有责任到人制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制、设备的安全操作规程等；而小区机电设备还应包括正常的供水用水制度、配供电制度、智能化系统、电梯的运行时间制度及各项安全管理规定等。1）责任到人制度责任到人的目的是确保每台设备都有专人负责，专人操作和维护。其具体执行的方法如下：服务与品质同步17①设备主管部门应将主要设备和一般设备划分清楚，建立和健全设备定人定机制度，实行分级管理。②主要设备都必须在“谁使用谁保养”的原则下，严格岗位责任，实行定人定机制，以确保正确使用设备和落实日常维护工作。定人定机名单经设备主管审查，公司主管批准执行。定人定机名单审批后，应保持相对稳定，确需变动时，应按上述规定程序进行。③多人操作的设备应实行班组长制，负责和协调设备的使用与维护。④功能设备的操作人员必须建立专人负责制进行保管保养，并应严格遵守安全操作规程。2）交接班制度对小区主要设备须执行严格的交接班制度，其内容大致如下：①多班制管理设备均应有“设备交接班记录本”，交班人在下班前，除完成日常维护作业外，必须将本班设备运转情况、运行中发现的问题、故障维修情况等详细记录在该簿上，并应主动向接班人介绍设备运行情况，双方当面检查，交接完毕后在记录簿上签字。如系连续运行设备或工作时不允许中途停机者，可在运行中完成交接班手续。②如接班工人因故未能按时上班时，交班工人必须将“设备交接班记录簿”交给下一班的组长签字，交班手续办完后才能离开工作岗位。③接班工人应适当提前到达接班地点，接班时应认真检查设备各部情况，对照交班记录核对有无差异，确认设备情况，交班清楚无疑方能接班。若发现问题，应及时通知本班组长作处理，必要时可拒绝接班。服务与品质同步18④如因交班不清，设备在接班后发生问题应由接班工人负责。⑤《设备交接班记录簿》应保持清洁、完整，不准撕毁、涂改或丢失，用完后交旧换新。班组应定期（约三个月）交设备部门技术资料员保存，一段时期后再予以销毁。⑥工程主管应随时查看交接班簿，以便分析设备的技术状态，为状态管理和维修提供信息。维修组内也应建立交接班簿，以便记录设备故障检查和维修情况，为下一班维修人员提供信息。设备主管要随时抽查交接班制度的执行情况，并作为评比考核内容之一。对一般的设备，虽不进行交接班手续，但也应在设备（尤其是重点设备）发生异常时，填写运行记录和故障情况，以掌握其技术状态信息，为检修提供依据。3）安全管理规定安全管理在小区设备管理中占有很重要的位置，国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，如电梯、消防，并要求使用和维修人员经培训考核后持证上岗。为确保设备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的管理规定、电梯安全使用的规定等。为了加强设备维护员的责任心，避免发生设备事故，必须建立设备使用者的岗位责任制。主要内容如下：①设备维护员必须遵守“定人定机”、“凭证操作”制度，严格按“四项要求”、“五项纪律”和设备操作维护规程等规定，正确使用与精心维护设备。②必须对设备进行日常定检，并认真作好记录。作好润滑工作，班前加油，服务与品质同步19班后及时清扫、擦拭、涂油。③掌握“三好”、“四会”的基本功要求，搞好日常维护、周末清洗和定期维护工作。配合维修工人检查和修理自己所操作的设备。④管好设备附件。当更换操作设备或工作调动时，必须办理设备和附件的移交手续。⑤认真执行交接班制度和填写交接班记录。⑥参加所操作设备的修理和验收工作。⑦设备发生事故时，应按操作维护规程的要求，采取措施，切断电源，保持现场，及时向主管报告，等候处理。分析事故时应如实说明经过，对违反操作维护规程等主观原因所造成的事故，应负直接责任。（4）服务计划房屋本体公用部位日常维修养护计划及实施方案表1序项目内容计划方案号◆局部受损；◆由于使用不当造成结构局房屋承◆施工质量原因造◆每周巡查部受损较轻，由工程部按房重及抗成的结构问题；一次，发现屋修缮规定实施维修；如局1震结构问题，立即部受损较重，应请专家“会部位处理、维修。诊”提出方案，委托专业公司实施。服务与品质同步20◆外墙面起鼓脱落；◆每周检查◆外墙面局部渗漏；一遍，发现◆方案已在管理思路中提2外墙面◆外墙面大面积渗问题，及时出，另案处理。漏；维修。◆外墙面的翻新；◆公用地面的维修改造；◆每周检查公共通◆公共通道、门厅的一次，发现◆由工程部按相应技术要求3道厅、楼墙、天棚维护；问题，及时实施维修。梯间◆楼间墙面、扶手、维修。踏步的维护共用设施设备日常维修计划及实施方案表2序号类别项目日常维修计划方案◆每周检查一遍，随坏随◆由工程部按项目维1道路路面、人行道修。修规程实施。高柱灯◆每天检查一遍，随坏随◆由工程部按作业指室柱头灯修。导书实施。2外藏地灯沟雨水口◆每周检查一遍，发现问◆由工程部按作业指渠雨水井题，及时维修。导书规程实施。3地污水井井化粪池服务与品质同步21阀门井◆每天检查一遍，发现问◆工程部按作业指导园林浇灌系统及4题，及时维修。书规程维修。绿地标示牌机电变配电设备◆每天巡视检查，发现问◆由工程部组织实施。5设备给排水设备题，及时维修。自动烟感报◆每周检查一遍，发现问◆由工程部按相关维警系统题，及时维修修规程实施。消防6消防栓、喷淋设施系统疏散指示给排管道◆每天检查一遍，发现问◆由工程部按相关维7水管题，及时维修修规程实施。阀门道公用标识牌◆每周检查一遍，发现问◆由工程部按相关维8标识题，及时维修修规程实施。警示牌导视其它垃圾转运站◆每周检查一遍，发现问◆由工程部按相关维9公用大门题，及时维修修规程实施。设施围墙服务与品质同步22共用设施设备日常维修标准及实施效果表3序号类别项目日常维修标准日常维修实施效果◆路面修缮质量标准；◆平整、无坑洼、无积水、路面、人行1广场道路◆人行道铺设修缮标无缺损、完好率达99％道、道牙准以上。高柱灯◆灯泡正常使用，灯罩完◆电气作业安全操作2室外柱头灯好清洁，灯杆及灯座无破规程；藏地灯损，完好率达100％。雨水口◆井内无积物，井壁无◆井盖完好，标志清晰；沟雨水井脱落；◆无缺损，少污积；渠3污水井◆化粪池出口及分隔◆无堵塞。地化粪池池无堵塞；井阀门井◆井盖上标志清晰。浇灌系统及◆每天检查一遍，发现◆系统正常运行4园林绿地标示牌问题，及时维修。◆标示牌完好率100%变配电设备◆变配电设备保养规程；◆无故障停电，设备正常5机电设备给排水设备◆给排水管道施工技安全运行。术标准；自动烟感报◆消防设施施工技术◆消防设施正常有效；警系统标准。◆灵敏准确报警。6消防设施消防栓、喷淋系统疏散指示服务与品质同步23给排水管管道◆给排水管道维护规◆管道通畅，无渗漏。7程道阀门标识牌◆标识清除，无污积，◆标志设施完好率100％8公用标识破损；◆标志无损坏警示牌◆安放牢固垃圾转运站◆无破损；◆确保围墙的完好；其它公用9大门◆无脱落；◆确保垃圾转运站正常设施围墙◆外观良好。使用。共用设施设备定期维修计划及实施方案表4序号类别项目定期维修计划方案◆每年对局部损坏严重，修补广场道路面、人翻新工作由工程部委1多次的路面、道牙、人行道板路行道托施工单位实施。进行翻新。高柱灯◆灯杆每年刷漆一次；柱头灯◆每月清洁灯具一次；室外由工程部按相关作业2◆每季检修线路一遍；照明规程维修。藏地灯◆对于破损灯具及老化线路进行更换。雨水口◆化粪池每半年清理一次；沟雨水井◆井盖板每年刷一次漆，防止渠由工程部按相应作业3污水井锈蚀；地规程实施化粪池◆每季度清理井内杂物一次；井阀门井◆每年全面维修完善一次。服务与品质同步241）浇灌◆每年对浇灌系统及标示牌检系统维修一次，每日巡查；园林绿4护2）标由工程部组织实施。化示牌维护变配电◆每周检查控制设备一次；机电设备◆每季检查开关灵敏度及开关5由工程部组织实施设备给排水紧固件完好情况。设备自动烟◆消防栓及水泵接合器每半年感报警油漆一次；系统◆消防栓每半年排一次水，检消防设消防栓、修一次；由工程部按相关维修6施喷淋◆消防系统主要设备每年联动规程实施。系统测试一次。疏散指示管道◆每年刷一次管道油漆；给排水7◆每年检测一次管道固定码；由工程部负责维修。管道阀门◆每半年维护一次阀门。标识牌◆每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查公用标8维护一次；由工程部组织实施。识导视警示牌◆每年对标识进行维护一次；◆每5年更换一次。服务与品质同步25◆每年刷油漆一遍；垃圾转◆每季度检查排水沟通畅情其它公运站由工程部按相关作业9况；用设施规程实施。◆每季度检查一次泄水疏通情大门况。（5）作业规程与标准1）设备操作与维护规程设备操作与维护规程是设备操作人员正确掌握设备操作与维护技能的规范，它是根据设备的结构和运转特点，以及安全运行的要求，规定设备操作人员在全部操作过程中必须遵守的事项、程序及动作等基本规则。操作人员认真执行设备操作维护规程，可保证设备正常运行，减少故障，防止事故发生。设备操作维护规程的编制原则是：①力求内容精练，重点突出，全面实用。一般应按操作顺序及班前、班中、班后的注意事项，分条排列。属“三好”、“四会”的项目不在列入。②各类设备具有共性的项目，可统一编制通用规程。③编制操作维护规程时，一般应按设备型号类别将设备的主要规范、特点、操作注意事项与维护要求分别列出，便于操作者掌握要点，贯彻执行。④重点、高精度、关键设备的操作维护规程，要用醒目的板牌显示在设备旁，并注上重点标记，要求操作者特别注意。2）设备维护的要求设备维护必须达到的四项要求是：①整齐：设备零部件及安全防护装置齐全，各种标牌完整、清晰、线路、管道应安装整齐、安全可靠。②清洁：设备内外清洁，无黄袍、油垢，无碰伤；各部位不漏油、不漏水、不漏气、不漏电；设备周围地面保持清洁。服务与品质同步26③润滑：按时按质按量加油和换油，保持油标醒目；油箱、油池、冷却箱应清洁，无杂物，油壶、油枪、油淋、油嘴齐全，油毡、油线清洁；油泵压力正常，油路畅通，各部位轴承润滑良好。④安全：实行定人定机和交接班制度；掌握好“三好”、“四会”的基本功，熟悉设备结构，遵守操作维护规程和“五项纪律”；当出现异常现象应及时监测确保不出事故。3）设备维护类别和内容设备的维护工作有日常维护和定期维护两类：1）日常维护（日常保养）日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，及时做好紧固工作以及必要记录等。设备日常维护包括每班维护和周末维护两种。①每班维护（每班保养）：班前对设备各部位进行检查，按规定进行加油润滑；如须进行点检的设备，则按规定的点检项目进行检查，并在检查后按规定的记号记录到日常点检卡上，确认正常后才能使用。班中要严格按操作维护规程运行设备，时刻注意其运行情况，发现异常要及时处理。不能排除的故障应通知维修工人技能型维修，维修工人应在“故障修理单”上做好检修记录。下班前应对设备进行清扫擦拭，并将设备状况记录在交接班记录本上，办理交接班手续。②周末维护（周末保养）：在周末和节假日前对设备进行彻底的清扫、擦拭和涂油，并按设备维护“四项要求”进行检查评定，予以考核。2）定期维护（定期保养）定期维护是由工程部以计划形式下达执行的，包括一级保养和二级保养。连续运转的一般设备2～3个月进行一次；干磨、多尘设备则需要每月进行一次。其作业停机时间按每一修理复杂系数为0.3～0.5小时（视设备的结构情况而定）计算。重要设备另有规定。服务与品质同步27①一级保养：是由设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洁调整，按照设备磨损规律进行定期保养。②二级保养：是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。3）各类设备的定期维护一般包括定期检查的内容，它的具体内容和要求，须根据设备的特点和参照有关规定要求来制定，主要如下：①拆卸指定的部件、箱盖及防护罩等，彻底清洗设备的外部；检查及清洗设备的内部。②检查、调整各部位的配合间隙，紧固松动部位，更换已磨损的易损件。③疏通油路，增添油量，清洗或更换滤油器、油毡、油线；更换冷却液，清洗冷却液箱。④清洗滑动面，清除毛刺，修正划伤。⑤清洁、检查、调整电器线路及装备（由维修电工负责）。⑥排除故障，消除隐患。4）通过定期维护后的设备，要求达到：①内外清洁，呈现本色；②油路畅通，油标明亮；③操作灵活、运转正常；5）设备经定期维护后，操作人员应填写“设备定期维护记录卡”，由维修工检查验收签字后，交工程主管审查作为考核的依据。设备定期维护记录卡的格式由工程部根据实际情况拟定，其内容应包括：①定期维护的项目、内容及要求；②实施情况；③验收评价；④发现待处理的问题；⑤维护人/验收人及主管签字等。服务与品质同步286）重要设备维护要求由于重点设备是公司的重要物资技术基础，因此，对这些设备的使用维护除保证达到一般设备的各项要求外，还应有以下的特殊要求：①实行“三定”A定操作人员：按定人定机制度，挑选本工种中责任心强、技术水平高而时间经验丰富的工人担任操作，并尽可能保持相对稳定。B定操作维护规程：按机型编制每台设备操作维护规程，置于醒目位置，并严格执行。C维修方式和配置配件：选用最合适的维修方式，包括定期检查、状态监测、精度调整及修理等，并优先给予安排。在配置配件方面，要根据储备定额，优先储备。②使用维护上的特殊要求A要严格按使用说明书上的规定安装设备，并且要求每半年检查调整一次安装水平和精度，做好详细记录，存档备查。B对环境有特殊要求（恒温、恒湿、防震、防尘等）的设备，应采取响应措施，确保设备的性能和精度不受影响。C严格按照设备说明书所规定的规范操作使用。D重点设备在日常维护中一般不允许拆卸，必要时应由专职维修员进行。E按规定的部位和规定的范围内容，认真做好日常维护工作，发现有异常，应立即停车，通知检修人员，绝不允许带“病”运转。F润滑油料、擦拭材料以及清洗济必须严格按说明书的规定使用，不得随意代用。尤其是润滑油和液压油，必须经化验合格后才能使用。在加入油箱前必须进行过滤。G非工作时间应加防护罩。对长期停置的设备，应定期进行擦拭、润滑、空运转。H附件和专用工具柜架搁置，保持清洁，妥善保管，不得损坏、外借和丢服务与品质同步29失。③实行点检制重点、关键设备均应实施点检制。（6）应急预案1）停电应急措施①业主、使用人自用部位突然停电A当自用部位发生停电事故时，工程人员应首先通过电梯对讲系统安抚业主或使用人的情绪，同时立即赶到事故发生地进行检查。B查明故障后，工程维修人员对其进行维修，尽量将业主的损失降低到最低点。②小区物业管理范围突然停电A当小区物业管理范围内发生停电事故时，若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，工程技术人员必须马上致电供电部门查询停电原因及时间，并采取如下措施：ⅰ维修技术人员检查小区设备，如发现系统故障，应检查电机设备运行状况，记录工作参数，对较大载荷的机电设备或用电单元作关停处理，避免恢复供电时瞬间电流损坏设备。ⅱ查明故障后，工程部应组织人力抢修。因供电部门线路造成停电的，组织人员做好恢复供电。ⅲ恢复供电前设施设备检查及保养工作。属部分区域故障时，在抢修同时恢复未受损坏区域之正常营运。2）停电应急处理注意事项：A发现或接报停电时，应立即通知物业公司。B保安部平时应预备应急电灯，充好电源，保证停电期间的巡查时照服务与品质同步30明使用。C保安员必须核实电梯内无乘客受困，必要时按电梯困人应急方案予以解救。D如停电事故可能导致停水或电梯停运等事故发生,则在停电前应早作准备,告知业主或加以防范。E管理区紧急电源提供之电力不能满足正常营运需要，故次要场所如地下车库照明可能不足，管理员应密切注意车道交通情况，必要时放置照明物，方便行人。F在无应急灯情况下，次要岗位人员应手持电筒护送业主进出。G管理处及时张贴停电通告，及安排人员进出路线合理调整。H调试正常后，汇报物业公司，并做好事故记录。3）触电事故的应急措施①当有人触电后，其身边的人不要惊慌失措，应及时采取以下应急措施。A首先要赶快拉掉电源开关或拔掉电源插头，不可随便用手去拉触电者的身体。因触电者身上有电，一定要尽快切断电源，才能进行抢救。B为了争取时间，可就地使用干燥的竹竿、木棍、笤帚把拨开触电者身上的电线或电器用具，绝不能使用铁器或潮湿的棍棒，以防触电。C救护者可站在干燥的木板上或穿上绝缘鞋，用一只手（千万不能同时用两只手）去拉触电者的干燥衣服，使触电者脱离电源。D人在高处触电，要防止脱离电源后从高处跌下摔伤。②造成人员伤亡的，保安部应及时将伤员送往附近医院或通知急救中心，协助抢救伤者。并及时上报项目经理和管片公安机关。服务与品质同步314)防触电措施：①保安部应配合工程部在可能造成触电伤害的闸箱、配电柜等位置设置“小心触电”的警示标识。②保安部应提示工程部门定期派专业人员巡检电气线路，及时维修短路、断路、绝缘破坏等故障情况。的带电线头，必须及时用绝缘材料包好。检验时，应使用专用的验电设备，任何情况下都不要用手去鉴别。③电气作业应坚持持证上岗制度，非电气专业人员不得进行操作。电工人员应严格按照相关规程进行作业，不得违章操作。④安装必要的漏电保护开关。当设备漏电、短路、过载或人身触电时，自动切断电源，对设备和人身起保护作用。⑤保安部应汇同工程部，在日常安全宣传、培训过程中，安排对员工防触电和触电事故处理的相关知识。⑥当停电检修时及接通电源前都应采取措施使其他有关人员知道，以免有人正在检修时，其他人合上电闸；或者在接通电源时，其他人员由于不知道而正在作业，造成触电。⑦任何员工发现可能造成触电伤害事故的安全隐患，应及时报告项目保安部和工程部。保安、工程人员应及时设立警示标识，排除安全隐患。5）停水应急措施：1)业主、使用人自用部位突然停水①当自用部位发生停水事故时，客服接待员应首先安抚业主或使用人的情绪，同时立即通知相关工程技术人员到事故发生地进行检查。②查明故障后，工程维修人员对其进行维修，尽量将业主的损失降低到最低点。2)小区物业管理公共区域突然停水①当小区物业管理公共区域内发生停水事故时，若系内部故障引起停服务与品质同步32水事故，工程组人员立即查看供水设备，关闭有关阀门，防止故障扩大；若系市政工程引起停水，工程主管应及时向自来水公司了解情况，掌握停水时间，并采取如下措施：②维修技术人员检查小区供水设备，如发现系统故障，应检查水泵房运行状况，记录工作参数，对较大用水单元作关停处理，避免恢复供水时瞬间损坏设备。③查明故障后，工程部应组织人力抢修。因供水部门线路造成停水的，组织人员做好恢复供水。④恢复供水前设施设备检查及保养工作。属部分区域故障时，在抢修同时恢复未受损坏区域之正常营运。3)管理人员安全措施如下：①在管理区域主要进出通道之明显位置张贴临时停水通告并告之注意事项。②在停水时，如业主有特殊服务需要的，管理人员应提供必要之服务。③管理区用水恢复后，工程技术人员加强对受影响之区域及供水设备作巡查，确保无隐患。如有管理区设施设备受损，由管理处向保险公司及时提出索赔申请。6）跑水应急措施①管理区任何区域发生有渗、跑水或爆管等事件，当值管理人员必须立即采取如下应急措施：A赴现场之工程、管理人员应立即查明事故部位或漏水水源，并用关闭管阀等措施关闭及切断水源，工程技术人员及时关闭受损电气设备。B当值巡逻保安立即将电梯提升至漏水层以上楼层，并暂停其使用，以免受水侵。如漏水部位及情况不影响电梯运作，可不提升电梯或由值班主管决定电梯恢复使用时间。服务与品质同步33C管理人员对受水淹场所使用沙包在消防门、电梯轿厢门口等主要部位阻止水流进入电梯、用户单元、配电管槽、电气机房等场所，并引导水流进入地井、消防通道等次要部位排离楼层。D对于爆管类浸水事件，工程技术人员在关闭水源后，应立即根据爆管性质，开启空调管道排水阀或消防栓阀门、喷淋排水阀、楼层生活水管等不同管道阀门，排除管内余水，减轻管内水压，减少损失。E管理处同时组织清洁人员和清扫工具，对积水部位予以清扫，阻止水流侵入重要部位。②监控中心保安员立即通报管理人员赴事发区域应急，同时报告小区主管人士，一般情况下通报程序如下：A首先通报保安主管、工程主管至现场组织应急工作。B再通报各岗机动人员、清洁人员。C报告项目经理。D如属市政设施损坏或小区进水管爆裂引起进水时，应立即通报自来水公司急救组抢修。③当突发事件受控后，管理处应立即组织善后处理工作：A清点受损情况，作损失报告。B对事故部位、受损情况拍照备案。C安排现场清洁和受损设施设备维修，及时恢复小区正常运作。D按保险索赔程序之规定，向保险商提出申赔书。7)跑水应急处理注意事项：①因突发事件而影响业主正常工作、生活时，管理处应立即通告业主，并张贴紧急通告。②当电梯受到水浸无法正常运行时，管理人员应做好业主情绪稳定，并安排其他通行方式，如：消防通道、货运梯等。③管理人员应重点防备有急重病之业主，适当时候安排人员予以护送。服务与品质同步34④管理人员在日常巡查中应加强对楼层有管道及阀门部位进行检查，对有滴、路水情况及时报告并予以维修。⑤应急沙包应预先存放于重要区域和楼层内，以利于在事故时可就近取用。⑥当电梯轿厢已浸水时，应立即至电梯机房或由监控中心操纵予以关闭，以免人为使用造成损坏加重或其他意外，浸水之电梯需经电梯保养商检查后方可再次使用。⑦管理处对楼层内阀门位置及作用标明，并置于明显部位，培训管理人员熟悉，以便在事故时可正确关闭。8）电梯停梯或机电故障应急措施①电梯停梯困人应急措施：A当有乘客被困电梯内时，乘客应通过报警电话报警至中控室值班员，向监控中心求救，监控中心管理员应立即向各方通报，到场共同采取解救措施。B电梯发生故障，保安人员先通知维修部派员抢修,如有人员被困,则用电话安慰被困人“被困事项已知,正加紧处置”,通知管理人员（值班主管）到电梯门处并保持联系。C立即通知管理员至现场指挥。D立即通知电梯工严格按电梯困人救援规程实施。E被困者内如有小孩、老人、孕妇，如发生供氧不足的须特别留意，若有人身体不适须立即离开，而电梯公司人员仍没及时到场，立即与紧急维修站说明原因，并即通知消防人员、警方、医疗救护部门协助解救。②监控中心保安员同时做好以下工作：A仔细观察被困人员精神情况，及时发现发病或精神发作人士。B通过轿厢内语音器，细心做好业主安抚工作，劝阻强撬厢门或爬越维服务与品质同步35修孔之人士，以免意外。项目经理在被困楼层电梯外，同样做安抚工作，并通报求援情况，使其安心。C对伤病者立刻安排至医院救治，并派员跟进医治情况。D在业主解困后，管理处应做好善后处理事宜，减少不良影响。③被困者被救须询问：A被困者获救后，管理处必须一一询问其身体情况，主动了解是否无恙，并作记录。记录内容同时要求包括被困是否有人不适，是否需要帮助等。B姓名、地址、联系电话及到辖区之原因。如当事者不予合作并离去时，亦记录过程备案。C如被困者不合作及自行离开，须记录在案。D须记录事件起止时间、详细情况及维修人员、消防员、警员、医护人员到达和离开时间、联系人、联系电话、车牌号码等。E须记录被困者救出的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院。F书写报告，报相关部门主管存查，跟进处理。④电梯困人应急处理注意事项：A管理区任何人士，如非政府部门培训及许可之专业人士，一律不准擅自尝试打开轿厢门解救被困者。B监控中心值班员致电电梯公司维修时，要求询问接听者姓名并作电话录音。C电梯维修商在十五分钟内未赶到现场的，复电查询，并每五分钟致电一次询问。D如致电消防公安部门救援的，要求录音留证。E电梯困人亦引至法律诉讼，记录被困人情况及要求、态度，特别是当事人联系地址等，将为公司采取主动措施减少对方之不满而提供帮助。F仔细记录维修商、警方等，到离场时间和采取之措施，在必要时可要求维修商承担其违反保养约定，如紧急情况处理到达时间之责任。服务与品质同步36G电梯内警钟和通话器应经常测试，使其保持良好使用状态。H电梯在检查或维修时，应挂上或放置“正在维修”示意牌。9）给排水事故的应急措施①当值巡逻保安员发现给排水系统出现问题时，立即报告给客户服务中心，再由客服中心将情况通知相关工程技术人员到事故发生地进行检查。②查明故障后，工程维修人员对其进行维修。若系雨水井、污水井故障A发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。B污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。C即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。③若系排污管道故障A排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。B关闭破裂管对上的用水设备。C调集沙包挡住电梯口和强电井。D报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。④若系主供水管爆裂：A立即关闭相关连的主供水管上的闸阀，弱国关闭后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房。B客户服务中心立即联络供水公司进行抢修，并通知相关的用水单位和业主关于停水的情况。C在工程部主管的组织下，尽快开挖所爆部位水管，供水公司修好所爆部位水管后用正常供水压力试压，看有无漏水或松动现象，确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。⑤注意事项服务与品质同步37A管理人员在管理区域主要进出通道之明显位置张贴临时故障维修通告并告之注意事项。B通知相关部门C给排水系统发生故障后应马上由主管工程师与主管预计修复时间。D4小时可修复的故障应马上由工程部通过电话通知受影响的部门。E需超过4小时修复的故障，工程部应书面通知受影响的部门。⑥管理区维修结束后，工程技术人员加强对受影响之区域作巡查，确保无隐患。如有管理区设施设备受损，由管理处向保险公司及时提出索赔申请。8.2.2智能化系统管理随着科学技术的飞跃发展，信息技术、计算机技术越来越多地深入物业管理工作，小区智能化已成为现代高级住宅楼中一个不可或缺的重要功能。管好用好小区的智能化系统是物业管理工作中一个极其重要的环节。（1）工作内容1）负责智能系统之监控主机设备的运行操作、维护。2）负责小区运行信息收集、统计、分析、传递，制作统计报表。3）受理小区业主、业

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